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城市群系列研究六:长江中游城市群尚处核心集聚发展阶段,非核心城市整体滞后

  长江中游城市群是以武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成的特大型城市群,承东启西、连南接北,是长江经济带的重要组成部分,也是实施促进中部地区崛起战略、全方位深化改革开放和推进新型城镇化的重点区域,在我国区域发展格局中占有重要地位。

  一、住宅用地供应:核心城市 宅地供给进一步缩紧,投资“高热不退”

  近5年长江中游城市群总宅地供应量整体上呈现较为平稳的态势,2013年由于武汉宅地供应大幅增加导致城市群总供应量大幅上涨。分城市来看,核心城市宅地供应量呈不断下降的趋势,占整个城市群的比重逐年减低,由2011年的37.22%降至2015年的20.54%。非核心城市中,九江表现较为突出,2017年计划供应住宅用地200万平方米(其中经营性用地160万平方米亩,保障性用地40万平方米),2018-2021年计划供应住宅用地每年约173万平方米,供地面积也进一步缩紧。预计未来长江中游城市群宅地供应量将持续减少,有助于缓解房地产市场供求矛盾,加速去库存进程。

从土地去化周期上来看,长沙、武汉消化周期在在1.5-3年之间,住宅土地储存规划偏小,南昌土地消化周期为3.38,土地市场相对平衡。非核心城市中仅湘潭、益阳、岳阳、株洲住宅土地消化周期在3年以下,其他城市去化周期均在3年以上,像鄂州、萍乡的去化周期高达15.25、14.72年,库存压力巨大。

 
  从土地去化周期上来看,长沙、武汉消化周期在在1.5-3年之间,住宅土地储存规划偏小,南昌土地消化周期为3.38,土地市场相对平衡。非核心城市中仅湘潭、益阳、岳阳、株洲住宅土地消化周期在3年以下,其他城市去化周期均在3年以上,像鄂州、萍乡的去化周期高达15.25、14.72年,库存压力巨大。

二、需求:购房需求单向汇聚于武汉、长沙等核心城市, 整体市场需求疲软

 

二、需求:购房需求单向汇聚于武汉、长沙等核心城市, 整体市场需求疲软

  2015年,长江中游城市群人口净流入238万,全部城市均为净流入城市。武汉以58万的人口净流入居于首位,并且流入的都是一些“高素质”人群。其次为长沙,人口净流入34万,核心城市中人口净流入最少的城市为南昌,约21万。非核心城市中,衡阳、岳阳、常德、株洲的人口净流入都在10万人以上,说明这些城市的吸引力较为强劲。像荆州这样的城市人口净流入只有0.19万人,增量购房需求较少,同时,土地消化周期已达6年以上,去库存压力巨大,房企要慎重考虑。鄂州常住户籍人口比为0.96,人口流出趋势显著,房地产市场增长空间不足。

  2015年,长江中游城市群人均住房面积42.1平方米,高于全国平均住房面积。分城市来看,三大核心城市中,长沙以45.3平方米的面积居于第一位,其次为武汉37.25平方米,南昌人均住房面积35.08平方米,居于第三位,以微弱优势略高于全国平均住房面积。非核心城市中,低于全国平均住房面积的城市仅有黄石(33.0平方米)、荆门(32.3平方米)两个。萍乡人均住房面积35.8平方米,基本与全国平均水平持平。另外,鄂州以人均54.50平方米的平均住房面积居于最高位;其次为襄阳,人均住房面积53.5平方米,第三位的为宜昌,人均住房面积50.9平方米,这些城市住房市场相对已经饱和;尤其值得注意的是鄂州土地消化周期理论值已达15年以上,库存压力巨大。

城市间收入差距分化,益阳等城市非核心城市支付力不足。近5年长江中游城市群人均可支配收入呈现增长趋势。核心城市中,长沙以39961元的城镇居民人均可支配收入居于首位,其次为武汉,第三位则是南昌;非核心城市中,城镇居民人均可支配收入最高的是株洲,高达33977元;最低的城市为益阳22571元,购买力相对疲软。从长江中游城市群内部各城市的的增长率来看,核心城市中,南昌以11.4%的年均增长均居于首位,武汉以11.3%的年均增长率居于第二位,长沙为10.9%的年均增长率居于第三位;所有非核心城市人均可支配收入均为正增长,增长率最高的为荆门,高达14.5%,其次为襄阳,约14.4%;第三位的为宜昌,约为13.5%,其他城市近5年平均增长率也在10%左右。

 
  城市间收入差距分化,益阳等城市非核心城市支付力不足。近5年长江中游城市群人均可支配收入呈现增长趋势。核心城市中,长沙以39961元的城镇居民人均可支配收入居于首位,其次为武汉,第三位则是南昌;非核心城市中,城镇居民人均可支配收入最高的是株洲,高达33977元;最低的城市为益阳22571元,购买力相对疲软。从长江中游城市群内部各城市的的增长率来看,核心城市中,南昌以11.4%的年均增长均居于首位,武汉以11.3%的年均增长率居于第二位,长沙为10.9%的年均增长率居于第三位;所有非核心城市人均可支配收入均为正增长,增长率最高的为荆门,高达14.5%,其次为襄阳,约14.4%;第三位的为宜昌,约为13.5%,其他城市近5年平均增长率也在10%左右。

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